Report Stellplatz-Planung: Wer soll das bezahlen?

Früher bewegten wir einfache Wohnmobile mit schlichten Sanitäreinrichtungen, und der mobile Tourist war zufrieden, einen Stellplatz zu finden mit Stromanschlüssen sowie einer Ver- und Entsorgungsstation. Wer das Bedürfnis nach Duschen oder Waschmaschinen hatte, fuhr auf den Campingplatz. Heute gibt es in allen Klassen komfortable Mobile, Raumbäder sind schon in der Mittelklasse nicht selten.

Viele Reisemobilisten wünschen sich dennoch Sanitäranlagen auch auf Stellplätzen. Gleichzeitig werden immer höhere Gebühren beklagt. Auf einem komfortablen, modernen Platz zahlen Gäste indes gern einen etwas höheren Preis.

Denn die Einrichtung eines zeitgemäßen Reisemobil-Stellplatzes kostet viel Geld – auch wenn der Benutzer den finanziellen Aufwand nicht auf Anhieb erkennt. Deshalb hat promobil einmal einer Planung auf den Zahn gefühlt. Die Unternehmensberatung Schröder & Partner aus Dortmund kennt die Praxis als Betreiber und hat einen erfahrenen Ingenieur als technisches Gewissen mit an Bord. Am Beispiel eines Stellplatzes in Neukirchen am Knüllgebirge, der 2014 eröffnet werden soll, haben Praktiker Thomas Schröder und Ingenieur Kurt Gruteser offengelegt, welche Kosten anfallen, wenn ein Stellplatz aus dem Boden gestampft werden soll. Schröder ist der Meinung, dass ein gewisser Komfort heute unbedingt eingeplant werden muss: „Wenn man mit einem Stellplatz in die Champions League will, kommt man heute an Sanitäranlagen nicht vorbei.“

Beispielrechnung: Stellplatz in Neukirchen

Das Gelände wird die Stadt Neukirchen zur Verfügung stellen oder verpachten. Der ortsansässige Unternehmer Klaus Hünerkopf, bekannt für luxuriöse, individuell ausgebaute Reisemobile, will für seine Heimatstadt den Stellplatz bauen, finanzieren und auch betreiben. Ziel ist ein Übernachtungspreis von acht Euro. Wenn er den Platz kostendeckend unterhalten kann, wäre das für Hünerkopf durchaus in Ordnung.

Die Planung geht von 50 Stellflächen aus, die in zwei Bauabschnitten realisiert werden sollen. Die Kosten für das Grundstück bleiben – auch wegen regionaler Unterschiede – außen vor. Die Erstellung der Gebäude für Rezeption und Sanitäranlagen will der Unternehmer in Eigenarbeit und -regie übernehmen. Die Kosten dafür werden sich – je nach Ausstattung – auf geschätzte 100.000 Euro summieren.

Zu Beginn der Planungen wird das Gelände akkurat vermessen. Untergrund, Gefälle und Wegbeschaffenheit beeinflussen die Baukosten erheblich. Dabei sind landschaftstypische und umwelttechnische Aspekte zu berücksichtigen.

Bei einer Gesamtfläche von rund 10.000 Quadratmeter kostet allein der Einbau und die Verdichtung einer Kiestrageschicht rund 82.000 Euro. Die Fahrwege müssen angelegt und asphaltiert werden, die Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Stromkanäle müssen im Erdboden versenkt werden. Viele Kosten werden unter der Erde verbuddelt und fallen deshalb dem Besucher nicht direkt ins Auge.

Hinzu kommt die Anschaffung von Stromsäulen sowie der Servicestation. Eine Ver- und Entsorgungsanlage mit einer zeitgemäßen Trennung von Frischwasser und Entsorgung schlägt in diesem Fall mit einem Aquastar und einem Cleanstar-Kassetten-System von Freizeit-Reisch sowie mit einem Bodeneinlass mit rund 7700 Euro zu Buche. Eine Elektrostar-Stromsäule mit den heute zulässigen vier Anschlüssen kostet 2400 Euro. Zwölf Exemplare von dieser Sorte werden hier benötigt, die zusammen 27600 Euro auf die Rechnung setzen.

Stellplatz-Bau ist nicht billig

Die Kostenprognose, die promobil von Schröder & Partner exklusiv zur Verfügung gestellt wurde, macht deutlich: Der Bau eines Stellplatzes ist keine billige Angelegenheit. Für einen Betrieb mit rund 50 Stellflächen zum Beispiel können sich die Baukosten leicht auf 350.000 Euro summieren – ohne die Kosten für den Grunderwerb oder eine eventuelle Pacht. Das alles will erst einmal verdient werden.

Solche oder ähnliche Rechnungen muss ein privater Investor ebenso anstellen wie eine Kommune, denn die darf streng genommen keine Steuermittel dafür verwenden oder muss solche Baukosten zumindest intern verbuchen. Obwohl sich Kommunen zu Recht eine Förderung der lokalen Wirtschaft durch die mobilen Gäste versprechen. Dass bei privaten wie bei kommunalen Trägern Eigenleistungen in solche Berechnungen einfließen können, macht die Sache zwar nicht billiger, aber die Finanzierung etwas leichter.

So sagt Klaus Hünerkopf: „Die Realisierung meines Projekts sieht zwei Bauabschnitte vor. Je nachdem, in welcher Höhe sich die Stadt beteiligt, kann ich in zwei unabhängigen Schritten vorgehen.“

Auch für den Unterhalt der Anlage muss ein Betreiber auf Dauer richtig rechnen, denn nur ein gepflegter Stellplatz und saubere Anlagen werden von den mobilen Gästen akzeptiert und honoriert. Besonders die sensiblen Sanitär- und Toilettenbereiche, die täglich von
vielen Gästen genutzt werden, bedürfen der ständigen Reinigung. Ralph Pfeifer von der Wohnmobil-Oase in Binz auf Rügen rechnet für jeden seiner 145 Stellplätze pro Jahr mit rund 1000 Euro Kosten. Darin enthalten sind Personalkosten, Platzpflege, Strom- und Wassergebühren. Der Bau hat in diesem Fall pro Stellplatz rund 6000 Euro gekostet. Touristikfachmann Pfeifer zum Vergleich: „Beim Bau eines Hotels der Drei-Sterne-Plus-Kategorie wird heute mit 6000 bis 8000 Euro je Zimmer gerechnet.“

Bau und Betrieb eines Stellplatzes ist also ein kostenintensives Unterfangen. Dabei sollte darüber Verständnis herrschen, dass Gebäude erst nach 30 Jahre abgeschrieben werden können, technische Anlagen aber schon nach zehn Jahren. Diese müssen aber auch spätestens dann erneuert und dem Stand der Technik angepasst werden. Trotzdem müssen Stellplatzgebühren im Rahmen bleiben und dürfen nicht ins Uferlose steigen. Wenn eine Kommune für die Nutzung eines einfachen Parkplatzes 15 Euro verlangt, endet das Verständnis der Gäste schnell. Abhängig vom jeweiligen Angebot, kann ein höherer Tarif jedoch durchaus angemessen sein. Auf der überwiegenden Mehrzahl der Stellplätze übernachtet man indes weitaus günstiger.

Für Planer und Betreiber lohnt es sich zweimal nachzudenken, welchen Komfort sie Gästen bieten wollen. Thomas Schröder sagt dazu: „Auf einem Platz mit Sanitäreinrichtungen bleiben die Gäste deutlich länger als auf einem Platz ohne solche Einrichtungen.“ Dann steigt die Verweildauer von etwa 2000 Übernachtungen pro Jahr auf rund 6000 Aufenthalte. Allein diese Zahl führt auch vor Augen, welcher Impuls vom Reisemobiltourismus für die lokale Wirtschaft, für Gastronomie und Kultureinrichtungen ausgeht.

Fazit: Fair bleiben

Der Bau und Betrieb eines guten Stellplatzes ist nicht zum Nulltarif zu haben. Kaum ein Stellplatzbetreiber hat sich mit einer solchen Anlage eine goldene Nase verdient. Viele Angebote für Mobiltouristen gehen auf das persönliche Engagement privater Unternehmer zurück. Über den Sinn oder Unsinn von Komfort auf Stellplätzen kann man trefflich streiten. Gewiss braucht es günstigere Ausweichquartiere, die in der Regel ja auch schnell gefunden sind. Wer jedoch immer mehr Luxus auf Stellplätzen fordert, wird mit höheren Gebühren rechnen müssen. Da müssen beide Seiten fair bleiben. Die Betreiber und ihre zahlenden Gäste.